כדאיות השקעה בדירה כנכס מניב מול השקעה במניות REIT – ניתוח נתונים מישראל

כדאיות השקעה בדירה כנכס מניב מול השקעה במניות REIT  – ניתוח נתונים מישראל

תוכן עניינים

תקציר 2
מבוא 3
סקירת ספרות 5
רקע היסטורי 5
REIT בארצות הברית, באירופה, וברחבי העולם 6
קרנות REIT בישראל 8
תכונות חשובות של קרנות REIT 10
שיטות 12
נתונים 13
תוצאות ודיון 15
מסקנות 18
ביבליוגרפיה 19

תקציר

בישראל ובמדינות אחרות משקיעים פרטיים וחוקרים בוחנים השקעות ברכישת דירה פיזית מול השקעה בקניית מניות של קרנותREIT . במטרה זאת חוקרים משתמשים בקריטריון פיננסי של IRR ובמדדים פיננסיים אחרים. תשואה של רכישת דירה כוללת דמי שכירות ועליה במחיר הדירה. בעבודה הנוכחית השווינו IRR של רכישת דירה ו- IRR של קניית מניות REIT. על סמך ההשוואה הזאת (מתי המדד של IRR גבוה יותר) ניתן לקבל החלטה על כדאיות ההשקעה. בישראל פועלות 5 קרנות REIT אשר נסחרות בבורסה בתל אביב. שאלות העבודה הנוכחית הן: א) מה כדאי יותר למשקיע פרטי – להשקיע ברכישת דירה או במניותREIT , בתנאי ישראל ובאמצעות הקריטריון של IRR; ב) האם משקיע פרטי בנכסי מגורים לוקח בחשבון את גורמי הסיכון הקשורים בהשקעה זאת, ואת האלטרנטיבה להשקיע בשוק ההון באמצעות קרנות REIT. בסקר הספרות נסקרו מאמרים בנושא העבודה ממדינות שונות: מארצות הברית, ממדינות אירופה, מאוסטרליה ומישראל. השתמשנו במדד פיננסי של IRR בהערכת כדאיות רכישת דירות בישראל, הערכנו תשואה של השקעה ברכישת דירה ורכישת מניות REIT, אמדנו מודל רגרסיה ליניארית עם המשתנה המוסבר של "בחירת השקעה ב- REIT" ו- 7 משתנים מסבירים: תשובות לשאלות הסקר – האם תשואה של קרנותREIT  היא לפחות 5%, האם השקעת ב-REIT מועדפת בשוק הדיור, האם הנשאל מבין את הנושא של השקעות, האם הוא מכיר את המושג של REIT, גודל ההכנסה שלו, מוכנות לסיכון בהשקעות. בתור מקורות הנתונים על קרנות REIT השתמשנו באתר מאיה (הבורסה בתל אביב) ובמקורות אחרים כמו אתרים של Bizportal, Calcalist. מקור הנתונים על מחירי דירות ודמי שכירות בישראל היה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כתוצאה של הניתוח הסטטיסטי הסקנו שמחיר רכישת דירות ממוצע בישראל ב- 2015-2021 הוא 1,729 אלף ש"ח; שכר דירה ממוצע הוא 4,092 ש"ח לחודש, ערך IRR (על טווח 40 שנה) חיובי אבל די נמוך – 0.59%. נעשה ניתוח רגישות IRR לשינוי בשכר דירה: אם שכר דירה עולה ב- 10%, IRR עולה עד ל- 1.1%. אם שכר דירה עולה ב- 20%, IRR עולה עד ל- 2.18%. מחירי רכישת דירות עלו במשך 7 השנים, 2015-2021, ב- 10.2%, בממוצע במדינה. תשואת דיבידנד נטו ממוצעת שנתית בתקופה 2011-2021 בקרן ריט 1, הגדולה בין הקרנות בישראל, הייתה כ- 6.5%. המסקנות: עבור משקיע פרטי, קניית מניות של קרנות REIT כדאית יותר, מבחינה פיננסית, מאשר רכישת דירה פיזית בישראל, בתקופה הנחקרת 2015-2021. המסקנה הזאת תואמת לתוצאות ממחקרים שנסקרו בעבודה הנוכחית. כמו כן, נדגיש כי משקיעים בדירה ובקרנות REIT מושפעים על ידי ידע שלהם במה שקשור לתחום ההשקעות ובפרט בתחום קרנות REIT, כמו שנובע מניתוח בעזרת מודל הרגרסיה בעבודה הנוכחית.