גבולות הקניין הפרטי אל מול האינטרס הציבורי: הפקעה, פגיעה תכנונית וירידת ערך

גבולות הקניין הפרטי אל מול האינטרס הציבורי: הפקעה, פגיעה תכנונית וירידת ערך

מבוא 1
המסגרת החוקתית של זכות הקניין 1
מעמד חוקתי ותנאי ההגבלה 1
קניין כריבונות וקניין כמוסד חברתי 2
הפקעה: סמכות, פיצוי וגבולות 3
מבנה הסמכות ושני מסלוליה 3
עלייתה ונסיגתה של ההפקעה ללא פיצוי 3
הפקעה חלקית והגנת יתרת המגרש 4
משחלף הצורך הציבורי 5
פגיעה תכנונית וירידת ערך 5
היקפה של הזכות לפיצוי לפי סעיף 197 5
סייג הפגיעה הסבירה שבסעיף 200 6
ציפייה תכנונית ופוטנציאל בלתי ממומש 6
הקניין בהליכי התכנון והרישוי 7
ההצדקות לחובת הפיצוי ומגבלותיהן 7
יעילות והפנמת עלויות 7
צדק חלוקתי והוגנות 8
מבט השוואתי: פיצוי, השבחה ולכידת ערך 9
סיכום 9
רשימת מקורות 10
חקיקה 10
פסיקה 10
ספרות 11
ספרות לועזית 12

מבוא

זכות הקניין נמנית עם זכויות היסוד המעוגנות בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, הקובע כי אין פוגעים בקניינו של אדם. תוכנה של הזכות במקרקעין רחב, והיא מקנה לבעלים את הכוח להחזיק בנכס, להשתמש בו ולעשות בו כל עסקה. מאז חקיקתו של חוק היסוד נדונה הזכות כזכות חוקתית לכל דבר ועניין, אך עוצמתה נבחנת דווקא במקום שבו היא נסוגה מפני צורכי הכלל.

המשפט הישראלי מנהל את המתח הזה בשני מסלולים נבדלים. במסלול האחד, ההפקעה, נרכשות זכויות במקרקעין בכפייה למען מטרה ציבורית, וככלל מלווה אותה תשלום פיצויים. במסלול האחר נפגעים המקרקעין בידי תכנית בלא שיופקעו, ובעליהם זכאי לפיצוי בגין ירידת הערך. שני המסלולים אינם חופפים בהיקף הפיצוי ובתנאיו, אף ששורשם באותה שאלה אחת: מי נושא בעלותם של הטובין הציבוריים.

סקירה זו בוחנת את גבולותיה של ההגנה על הקניין הפרטי מול האינטרס הציבורי. תחילה מוצגת המסגרת החוקתית ושתי תפיסות הקניין המתחרות. לאחר מכן נדונים דיני ההפקעה, ובכללם ההפקעה ללא פיצוי, ההפקעה החלקית וגורל הקרקע משחלף הצורך הציבורי. הפרק שלאחריו עוסק בפגיעה התכנונית ובסייגיה, ובעקבותיו נבחנות ההצדקות התאורטיות לחובת הפיצוי. הפרק האחרון מציג מבט השוואתי, ולבסוף מובא סיכום.