מס שבח בעסקאות פינוי ובינוי: השפעת היבטי המס על הכדאיות הכלכלית והחברתית של פרויקטים להתחדשות עירונית בישראל

הקריה האקדמית אונו
הפקולטה למשפטים
תואר שני .LL.M

מס שבח בעסקאות פינוי ובינוי: השפעת היבטי המס על הכדאיות הכלכלית והחברתית של פרויקטים להתחדשות עירונית בישראל

קורס: סמינר מיסוי מקרקעין
מרצה:
מגישים:

תוכן עניינים

מבוא – 2 –
מסלולי התחדשות עירונית – 5 –
התחדשות בניינית – 6 –
סקירה ונתונים התחדשות עירונית – 8 –
המס על השבח – 9 –
המס על השבח בעסקת פינוי ובינוי – 10 –
תנאי פטור ממס שבח על עסקאות פינוי ובינוי – 11 –
עקרונות – 13 –
השוואה לעסקת תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) – 16 –
תנאי פטור ממס שבח על עסקאות תמ"א 38 – 17 –
השפעת חוק ההסדרים 2023 על עסקאות פינוי ובינוי ותמ"א 38 – 18 –
השוואת פטורים פינוי ובינוי תמ"א 38 – 20 –
מכירת דירה במהלך פרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי – 21 –
חבות במס שבח במכירת הדירה לצד ג' לאחר קבלת טופס 4 – 21 –
מכירת פרויקטים ל "יזם ממשיך" – 21 –
ביקורת והצעת פתרון – 23 –
הפתרון המוצע – 25 –
משפט משווה, סקירה עולמית של מגמות התחדשות עירונית – 27 –
סיכום – 30 –
ביבליוגרפיה – 31 –
חוק יסוד, חקיקה ראשית, תקנות והצעות חוק: – 31 –
פסקי דין שהוזכרו – 31 –
ספרות ומאמרים – 31 –
ספרות משפט עברי – 32 –
עיתונות – 32 –

מבוא
"עֹד יֵשְׁבוּ זְקֵנִים וּזְקֵנוֹת, בִּרְחֹבוֹת יְרוּשָׁלִָם; וְאִישׁ מִשְׁעַנְתּוֹ בְּיָדוֹ, מֵרֹב יָמִים. וּרְחֹבוֹת הָעִיר יִמָּלְאוּ, יְלָדִים וִילָדוֹת, מְשַׂחֲקִים, בִּרְחֹבֹתֶיהָ"
זהו ציטוט מנבואתו של הנביא זכריה שנתפסה בדברי חז"ל כמבשרת הגאולה , כאשר העיר החרבה תמלא חיים הן של מבוגרים (זקנים וזקנות) והן של ילדים משחקים, בניינה המשמח של ירושלים ושאר ערי ישראל שהתממש בימינו מציף אתגרים רבים – על חלקם נדרשנו במסגרת עבודה סמינריונית זו, אולם בפתח הדברים ראוי לציין את השמחה בהתגשמות חזון הנביאים בן אלפי השנים וציפיית הדורות בימינו אנו, כשאנו עדים לפיתוחה ובניינה של הארץ והמדינה כשבניה ובנותיה משתקעים בה ובונים בה את בתיהם, כשבני שלישיים רביעיים וחמישיים גרים ברחובותיה.
התחדשות עירונית היא תהליך חשוב ומשמעותי שמתרחש בערים רבות בעולם, ומשקף את המאמץ לשפר ולחדש אזורים עירוניים ישנים ומתפוררים. תהליך זה כולל מגוון רחב של פעולות כמו שיקום מבנים, שדרוג תשתיות ציבוריות, שיפור מרחבים ציבוריים והוספת יחידות דיור חדשות. ההתחדשות העירונית שואפת להתמודד עם אתגרים חברתיים, כלכליים וסביבתיים, ולשפר את איכות החיים של התושבים בעיר. הקונספט של התחדשות עירונית אינו חדש. בעשורים הראשונים של המאה ה-20, תהליכים דומים החלו בערים רבות בעולם במטרה להתמודד עם התדרדרות תשתיות והזנחה עירונית. לאחר מלחמת העולם השנייה, רבות מהערים באירופה היו צריכות להתחדש ולבנות את עצמן מחדש. בשנות ה-60 וה-70 של המאה ה-20, התחדשות עירונית הפכה לחלק מרכזי במדיניות העירונית בארצות הברית ובאירופה, כשהיא ממוקדת בעיקר בשיקום אזורי מגורים עירוניים שנפגעו מהתפתחות תעשייתית מהירה ומזניחה. בישראל, תהליכי ההתחדשות העירונית החלו להתפתח בעיקר בעשורים האחרונים, כאשר המדינה ניצבה בפני הצורך להתמודד עם מחסור בדיור ובתשתיות עירוניות ישנות. תכניות כמו תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי ובינוי הפכו לכלים מרכזיים בתהליכי ההתחדשות העירונית .
בהכירן את התועלות הגלומות בתהליכי התחדשות עירונית, יצרו ממשלות ישראל בשני העשורים האחרונים מספר מסלולים לעידוד ולמימוש של פרויקטים אלה, המעוגנים בהחלטות ממשלה, בתכניות מתאר ארציות ובחקיקה. העיקריים שבמסלולים הם פרויקטים בפינוי-בינוי במסלול הרשויות המקומיות ובמסלול המיסוי (יזמים) ותמ"א 38 . כמו-כן, בשנת 2016 נחקק חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016, אשר מכוחו קמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (להלן: "הרשות הממשלתית"), הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת תכניות מתאר להתחדשות עירונית לשכונות ולרובעים. מטרות תכניות מתאר אלו הן הגדלת הוודאות התכנונית העתידית לתהליכי התחדשות עירונית, טיפול במרחב הציבורי והיערכות חברתית. החוק להתחדשות עירונית, הקים רשות ממשלתית להתחדשות עירונית וקבע את תפקידיה וסמכויותיה , כמו-כן, לחוק הועברו סמכויות ההכרזה על מתחמי פינוי בינוי, אשר יהיו קבועים, עד לחקיקתו של החוק, בסעיף 33א' לחוק התכנון והבניה ובסעיף 49 כח' לחוק מיסוי מקרקעין.
על אף ההכרה הרבה להן זוכות תכניות אלו, במבחן המציאות תכניות אלו זוכות לציון "טעון שיפור". חרף הפרויקטים להתחדשות עירונית, המספרים עדיין זניחים ורובם מתרכזים באזור מרכז הארץ, ובכך מחטיאות התכניות את מרבית מטרותיהן המוצהרות. בראש ובראשונה, החשש מפני רעידת אדמה. בשל היעדר ישימות כלכלית של תמ"א 38 וחלופותיה, התכניות כמעט ואינן מיושמות באזורי הסיכון לרעידות אדמה, כפי שסומנו במפת המקדם הסיסמי לתקן 413….